• 宥陞 吳

2020至2021台灣指標旅館交易狀況

財經熱線 110/7/22

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新冠疫情大爆發,改變國人生活,更殘酷地折騰旅宿業生態。本刊統計,去年至今,至少有30件旅館交易案,總成交金額逾600億元,連商仲業者也驚嘆,「這是國內史上最大的旅館轉手潮!」

三級警戒四度延長後,國旅熱門景點屏東縣恆春半島民宿業者舉起白旗,7月中爆出20間民宿搶售,接著走過63個年頭的全台首家民營國際觀光飯店──高雄「華園大飯店」六合館,也貼出8月底畫下休止符的歇業公告。

「2003年的SARS疫情衝擊觀光業,但時間不長,2008年的金融海嘯,影響也不過一季。在新冠肺炎衝擊下,從外來觀光客到內需旅遊業全面萎縮,這種情況前所未見!」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,國內旅宿業者過去隨著陸客來台,如雨後春筍冒出,又隨著陸客不來而陷入困境,如今更被新冠疫情打入絕境,全台3400家旅館及9900家民宿無一倖免。


「北市600家旅館中有300家是租的,估計目前有100間是欠房租欠薪水的『爛尾』,房東剉咧等!」北市旅館公會理事長韋建華表示,已有逾50位房東由於房客繳不出租金或失聯,找上公會協助頂讓物件,公會儼然成了仲介機構,其中以新崛起的文創旅店最多。

當然,最慘的還是被迫出售物業的旅宿業者。「前幾年陸客不來,(旅宿業者)只是想著賣或還在評估;去年國境封閉後,即便政府祭出旅遊補助,也不會有人想要住進都會區的飯店或汽車旅館,市場上愈來愈多旅館搶售。」一名旅宿業者苦笑,經營時要競爭,現在「僧多粥少」連出售也要搶著脫手。


在這輪旅宿業生存戰中,老牌亞士都飯店吳景聰家族選擇退出,「迪化街大帳房」李方集團趁著SARS疫情打造的百億飯店王國,如今卻不敵新冠疫情而紛紛求售。「獵地王」興富發集團總裁鄭欽天則趁勢入場,共砸80.6億元收購4家旅館,成了吃貨王,隨著解封日近,旅宿業新一輪競賽即將登場!


疫情,如同一場物競天擇,殘酷地折騰旅宿業生態。本刊統計,去年至今,至少有30件旅館交易案,總成交金額逾600億元,連商仲業者也驚嘆,「這是國內史上最大的旅館轉手潮!」

時下的旅宿業拋售潮,物件遍布北中南,就連擁有51年歷史的花蓮第一家國際觀光飯店「亞士都飯店」也難逃轉手命運,今年4月以8.7億元售出,創下花蓮實價登錄最高紀錄。7月13日,這家老飯店掛上新招牌「東旭觀海酒店」,準備重新營運。

花蓮亞士都飯店創辦人吳景聰是台北市士林人,早年曾旅日經商,1964年推出全台首家「法國風」的觀光飯店──台北亞士都飯店,並導入日式服務禮節,快速打響名號。1970年,吳景聰跑到後山小漁村,放膽打造花蓮亞士都飯店,當年開幕時,同時涉足電影業的他,請來不少巨星助陣。


由於緊鄰市區的花蓮亞士都飯店坐擁日出海景和山景,還富有獨特的人文氣息,吸引不少文人雅士匯聚,在推展花蓮觀光上扮演著重要角色。近年面對新秀崛起,花蓮亞士都飯店卻因年久失修,經營漸漸走下坡,陸客不來後,住房率更是急遽下降,新冠疫情則成了壓垮駱駝的最後一根稻草。


吳景聰家族不僅賣出花蓮亞士都飯店,去年底,吳景聰家族先是以5.5億元,將台北亞士都飯店賣給「金慶實業股份有限公司」(金慶實業)。金慶實業是高雄三大家族之一的王家成員王玉珍旗下的物業公司,目前飯店已經申請危老改建,未來將變身成為地上15層的公寓式酒店,這是王玉珍家族在台北市中山北路周邊的第4個酒店興建計畫。


本刊統計,去年至今,至少有30件旅館交易案,總成交金額逾600億元,在這輪旅宿業生存戰中,包括於今年4月出售的花蓮亞士都飯店,買家為「東旭資產管理股份有限公司」(東旭資產),是「夜店教父」ATT集團總裁戴春發、新東陽集團董事長麥寬成合資的公司,新東陽集團亦是ATT集團的大股東。

花蓮亞士都飯店去年傳出讓售消息後,身為花蓮囝仔的戴春發,看上該飯店的的在地價值,於是在今年1月設立東旭資產,擺明衝著花蓮亞士都飯店而來。飯店已於本月13日更名為「東旭觀海酒店」,戴春發頂著潮流教主的頭銜,外界很期待未來他能將老飯店變出什麼新花樣。

東旭觀海酒店一名內部人員表示,「原訂7月中解封後試營運,但配合政府防疫政策而延後,目前確切日期未定,飯店也還在裝修中。」「戴董(戴春發)抱著回饋鄉里的想法,能留盡量留,員工續聘達9成。」

業界推測,近年花蓮的高端旅館供不應求,東旭資產應是看中花蓮亞士都飯店的地點特殊性,外傳要改造成新型態的度假酒店;不過,由於重建需要大筆資金,買家大概是在等疫情好轉,再貸款重建,因此先維持現狀。

東旭資產隸屬於ATT集團,副總馬文凱回應,東台灣一直是年輕人喜愛旅遊與嚮往居住的環境,疫情總是會減緩,而消費者對於戶外休閒與輕旅行的需求也會更加增長,希望在疫情減緩的同時讓喜歡接近大自然的朋友來到好山好水的花蓮,讓一個近50年的在地飯店指標品牌重新注入年輕的生命力,也代表著在地歷史精神開始在花蓮旭日東升。

2020亞洲最大旅館交易案

去年以來,最大筆的旅館轉手交易就是台北市精華地段的「王朝大酒店」。2016年間,陸客來台人數開始下降後,王朝大酒店的持有者「美商仙妮蕾德」創辦人陳得福,即多次釋放出售訊息,去年7月富邦人壽以268億元接手,堪稱是2020年亞洲最大交易案。儘管王朝大酒店表示將持續經營,但由於該建築屋齡已近40年,市場揣測,富邦人壽應會著手申請都更而進行改建,以興建美商仙妮蕾德的呼聲最高。

本刊統計,去年至今,至少有30件旅館交易案,總成交金額逾600億元,除了老牌飯店亞士都飯店台北及花蓮據點雙雙轉售,另一家「品牌出清」的還包括李方酒店管理集團(李方集團)旗下的「皇家季節酒店」台北南西館及台中中港館,分別在去年12月和今年3月,以11.8億元及5.9億元售出。而原打算以80億元出售的台中「李方艾美酒店」,則無人接手。

說來講去,李方集團的崛起及斷尾求生的現況,全與疫情有關。創辦人李銘松及妻子方素蝶,早期專營台北市迪化街商家的會計業務,被封為「迪化街大帳房」,賺了錢就投進房地產。當年SARS疫情爆發後,夫妻倆買下台北市南京西路原是運動品牌「肯尼士」(Kennex)光男企業總部的2棟大樓,開設皇家季節酒店,作為李方集團旅館業的起家厝。

近10年,李方集團積極進攻飯店業,金融海嘯後砸下18.23億元,以每坪近530萬元的高價,擊退富邦建設,搶下台北市西門町一塊土地,2年後再以36.8億元的翻倍高價,賣給中國信託人壽,一戰成名。

外界估計,李方集團全盛期握有百億房產,迅速築起旅館夢,先後打出「頭等艙飯店」、「太空艙旅舍」等品牌,更引進國際連鎖品牌「艾美酒店」與「英迪格酒店」,旗下共5個旅館品牌。

這對飯店投資狂人順風順水,愈玩愈大。2013年,李銘松以24.6億元經由法拍購入台中爛尾樓「金沙百貨」,再砸30億元裝修,打造五星級的「李方艾美酒店」。未料施工期間,因發生工安意外被勒令停工一年,違約金及貸款利息如滾雪球般,加上旅宿市場反轉急下,開幕一再遞延。


耗費鉅額投資的「李方艾美酒店」,7年來可說「零進帳」,老是靠著旗下各館營收勉強支撐,疫情爆發後,資金缺口如推倒的骨牌般冒出。去年起,李方集團債權人陸續向法院聲請追討欠款,合計逾67億元,李方集團資產面臨法拍,其中包括開幕4年的「高雄中央公園英迪格酒店」。

與此同時,李銘松也急著求售名下多筆資產,手中土地、店面、建物紛紛拋售變現,以彌補資金缺口,去年4月終於「不玩了」,以80億元公開標售台中李方艾美酒店,然而時機歹歹,無人敢接手;今年3月,改以全棟月租1800萬元,迄今仍在等待有緣人。為了避免債務追討進入強制執行,今年5月間,李銘松已先將飯店產權信託給胡姓股東。

本刊統計,去年至今,至少有30件旅館交易案,總成交金額逾600億元,在這波旅宿淘汰賽中,有人出場,也有人入場,最大的吃貨買家絕對是「獵地王」興富發集團總裁鄭欽天,他分別以興富發建設、齊裕營造及個人名義,砸80.6億買下4間旅館。其中,有43年歷史、2019年11月熄燈的高雄「華王大飯店」,就是鄭欽天以個人名義豪砸15億元買下股權。

興富發集團收購的高雄市「大益商旅」,基地為689坪,未來將整合相鄰的100至200坪土地,一同改建成商辦,作為該集團的高雄新總部大樓。另2筆交易則是位在台中七期精華地段的汽車旅館,開發利益可期。

興富發發言人廖昭雄表示,4個案子無明確推案時程,目前華王大飯店正拆除中,將改建成海景住宅大樓,「如果有推案也是明年,另外2個汽車旅館還在規劃中,以住宅規劃為主。」


近年旅館市場萎縮,房地產景氣卻大好,在此消彼長下,加上政府推動都更獎勵容積,不少老牌飯店選擇歇業著手改建,經營倦怠的業者就帶著獎勵容積的嫁妝出售,希望賣個好價錢。


「老飯店維修成本高,整修不划算,雖已無競爭力,但因擁有絕佳地段,基地面積夠大賣相好,願意承接的必定是看好未來開發價值。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,要在精華地段取得單一產權物件相當困難,而旅館物件能一次收購,省時又省力,即便開價動輒上億元起跳,也依舊是超級投資客與建商獵地的目標,而位於各地重劃區的汽車旅館物件,更是長期養地易拆易建的肥美獵物。


根據交易紀錄可發現,成交案件約有一半是位於成熟重劃區的汽車旅館,「這些都是長期養地,看到時機成熟選擇獲利了結。」黃舒衛表示,以前七期有很多八大行業聚集,土地容積很高,但時機、市場都不成熟,所以配合產業需求開設汽車旅館養地,就像台北市的大直,現在看到這麼多的豪宅、飯店,以前也都是娛樂場所,由於舞廳、汽車旅館、婚宴廣場,這些建築成本低,拆除方便,所以被作為養地期間的經營業種。這樣的情況在全台很普遍,新北市中永和、五股、桃園也不少。



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